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估价对象在价值时点的房地产市场为公开

来源:估价师捷聘网 时间:2022-05-13 作者:估价师捷聘网 浏览量:

  房地产估价中的估价假设和限制条件,是估价报告的重要组成部分,是对估价假设和估价报告使用限制的描述。其内容对客户和其他报告用户了解估价活动的前提和正确理解估价结果的价值,内涵起着非常重要的作用。充分利用估价假设和限制条件,适当有效提高估价报告质量,在一定程度上规避估价风险。

  一、估价假设分类及写作总结。

  (1)一般假设。

  主要包括房地产市场及交易条件的一般假设估价项目一般假设,使用方向及写作总结如下:

  1.【仔细检查但未核实所有权证书】评估客户提供了评估对象的房屋所有权证书和国有土地使用证书。我们没有向政府有关部门核实。在没有理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下,假设评估客户提供的信息是合法真实、准确、完整。

  2.【关注房屋安全、环境污染但无鉴定、检测】注册房地产估价师已关注影响估价对象价值的重大因素,如房屋安全、环境污染等。在没有理由怀疑估价对象存在安全隐患且没有相应专业机构的情况下,假设估价对象可以正常安全使用。

  3.【未专业测量房屋建筑面积但注意】注册房地产估价师未专业测量房屋建筑面积。经现场调查观察,估价对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》记载的建筑面积大致相同。

  4.【房地产市场假设】估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,可满足以下条件:

  (1)双方自愿交易;

  (2)双方利己动机交易;

  (3)交易双方精明谨慎,了解交易对象,了解市场情况;

  (4)双方交易时间充裕;

  (5)无买方因特殊兴趣而给予额外出价;

  5.【估价对象为整个房地产的一部分】估价对象应享有公共部分的通行权和水电等公共设施的使用权。

  (2)特殊假设。

  主要包括未确定事项假设、偏离事实假设、不一致假设、根据不足假设等,使用方向写作总结如下:

  1.【未确定事项假设】应说明估价所需的土地使用、容积率、房屋建成年份等事项的合理性,可能的假设,如:

  (1)【房屋所有权证未记录房屋建成年份】估价对象《房屋所有权证》未记录估价对象房屋建成年份。经注册房地产估价师实地调查,房屋建成年份为×××年,估价房屋建成年份以实际调查为准。

  (2)【房屋所有权证未记录房屋的合法用途】估价对象的房屋所有权证未记录估价对象的合法用途。经注册房地产估价师实地调查,估价对象为××房屋,本次估价设定房屋的合法用途为××。

  (3)【未提供容积率】根据估价客户提供的信息,估价对象的容积率未记录。本次估价中使用的容积率以估价对象的实际容积率为准。

  2.【偏离事实假设】应当说明因估价目的的特殊需要,设定或者约定交易条件,合理假设估价对象的情况与估价对象在价值时点的情况不一致。

  (1)【房地产抵押估价报告的价值时间点与完成现场调查的日期不一致】本次估价的价值时间点为××年××月××日,完成现场调查的日期为××年××月××日,价值时间点与完成现场调查的日期不一致。估价假设价值时间点的房地产状况与完成现场调查的日期一致。

  (2)【被征用房屋租赁、抵押、查封】本次对被征用房屋的价值进行评估,不考虑被征用房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

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