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房地产行业一直是高风险行业,对经济周期的反应极其敏感

来源:估价师捷聘网 时间:2022-12-12 作者:估价师捷聘网 浏览量:

  房地产行业一直是高风险行业,对经济周期的反应极其敏感:经济复苏时期,房地产行业率先繁荣;但在经济衰退期间,它也是首当其冲的。历史上,许多金融危机都与房地产投机有关。近年来,发达经济体巨额房地产不良贷款案件大幅减少,这主要得益于房地产贷款风险管理技术的不断完善、发达的房地产金融产品创新、有效的市场监管体系和良好的全民利益分享制度。

  反观我国,个人住房贷款近年来超常规发展,但银行的风险管理水平却鲜有突破。有学者指出,中国银行业在个人住房贷款和消费信贷风险管理方面没有经验。虽然过去10年房地产市场超常规发展,但用于分散住房贷款风险的资产证券化、信用衍生品等金融工具及其相应的制度安排远未发展起来。更重要的是,围绕房地产市场、金融市场和证券市场的产品创新、技术创新和制度创新仍然处于停滞状态,这使得所有的住房贷款风险都集中在一个主体上,即——银行。

  事实上,当房地产除了居住功能之外,还具有投资保值增值的功能时,健康的房地产市场就不再仅仅是一个商品市场,而是成为一个与金融市场和证券市场高度融合、相互促进、相互平衡的市场。同时,也与养老、社保等社会公共福利制度紧密联系,形成全民利益共享机制。因此,我们的制度设计者和政府决策者有必要从公共政策和公共福利的高度来研究和设计房地产市场的相关制度。

  近几十年里,在国际发达市场体系中,与房地产有关的金融、证券市场机制有了长足的完善,出现了诸多制度和产品创新的成功实践,已形成一整套较为完整的房地产金融市场体系。据我们观察,任何一项产品的创新设计和制度建设,均在市场化的前提下体现出社会公共政策和公共利益的目标,那就是全民利益共享、保护公众权益、促进更广泛的民众参与、限制垄断和暴利、保证市场制度和信息的公开、公平和公正……这些都是发达市场经济体在房地产金融体制的长期演变过程中,始终没有缺少、忽略和放弃的首要因素。


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