房地产行业一直是高风险行业，对经济周期的反应极其敏感：经济复苏时期，房地产行业率先繁荣；但在经济衰退期间，它也是首当其冲的。历史上，许多金融危机都与房地产投机有关。近年来，发达经济体巨额房地产不良贷款案件大幅减少，这主要得益于房地产贷款风险管理技术的不断完善、发达的房地产金融产品创新、有效的市场监管体系和良好的全民利益分享制度。

　　事实上，当房地产除了居住功能之外，还具有投资保值增值的功能时，健康的房地产市场就不再仅仅是一个商品市场，而是成为一个与金融市场和证券市场高度融合、相互促进、相互平衡的市场。同时，也与养老、社保等社会公共福利制度紧密联系，形成全民利益共享机制。因此，我们的制度设计者和政府决策者有必要从公共政策和公共福利的高度，来研究和设计房地产市场的相关制度。

　　近几十年来，在国际发达的市场体系中，与房地产相关的金融和证券市场机制得到了极大的完善，出现了许多制度和产品创新的成功实践，形成了一套完整的房地产金融市场体系。据我们观察，任何产品的创新设计和制度建设，都体现了市场化前提下的社会公共政策和公共利益的目标，即全民利益共享，保护公共权益，促进更广泛的公众参与，限制垄断和暴利，保证市场制度和信息的公开、公平、公正.这些都是发达市场经济国家在房地产金融体系的长期演进中从未缺少、忽略和抛弃的首要因素。

　　无论是房地产抵押贷款、房地产债券融资、开发商贴息委托贷款还是夹层融资，都利用金融杠杆放大了金融市场对房地产市场的资金支持，在房地产从消费产品转化为投资产品过程中起到了重要作用。

　　而上市融资、并购，开创了房地产市场股权融资的渠道，使更广泛的投资者参与到房地产市场上来，既分担房地产市场风险，又分享房地产开发收益，同时，更为行业的利益制衡和有效监管建立了市场化机制。

　　在房地产市场因畸形发展而成为众矢之的的情况下，如何减少房地产市场对以银行为代表的中国间接金融系统的高度依赖性，建立透明、公开、畅通、持续的市场融资和约束制度，形成全民利益分享的房地产金融与证券市场产品创新体制，使社会公众在住房方面享有基本的公共福利，为普通投资者分享中国经济持续发展和房地产持续繁荣的好处提供投资渠道？将是摆在政府、学者和业界面前的一个严峻而又义不容辞的任务。

　　在需要加强纠错式的市场调控措施的同时，我们同样需要为房地产市场走上健康发展的轨道，大力推动市场创新、制度创新和产品创新。公共福利与市场健康的和谐平衡，才是宏观调控与市场发展的目标。