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住宅估价应选择比较法和收益法,地价、利润率等

来源:估价师捷聘网 时间:2022-05-07 作者:估价师捷聘网 浏览量:

  住宅是房地产估价中常见的估价对象,随着房地产法律法规体系的逐步完善,住宅估价实践中存在的一些问题需要改进。为提高住宅估价质量,降低估价技术风险,制定本指南。

  一、选择及应用住宅估价方法。

  住宅估价应选择比较法和收益法,地价、利润率等难以确定的情况,不应选择成本法。如果成本法受到市场客观条件的限制,则应根据具体情况仔细选择利润率。

  (1)比较法应用中应注意的问题。

  1.可比实例应满足真实、价格内涵清晰、基本条件完整的需求。

  2.与市场价格密切相关的调整系数,如交易修正、楼层差价、规模调整等,应从房地产市场数据中分析;根据房屋使用寿命与房地产价格的变化关系,采用适当的数学模型,经市场数据检验确定,或根据市场数据分析获得。

  (2)在使用收益法时应注意的问题。

  1.选择具体的估价方法。

  由于预测住宅未来净收入的不确定性较多,住宅收入水平不能客观反映其权益的差异,同时,住宅建设用地使用权期满后的自动续期,不能反映住宅建设用地使用权期满后的权益价值。不应选择所有剩余的寿命模式,而应选择持有和转售模式。

  2.持有期间年净收益计算。

  根据当前租金水平预测未来持有期租金变化趋势,注意租金内涵,根据租金内涵确定运营成本项目。

  3.期末转售价格计算。

  其他估价方法的计算结果,不应作为确定期末转售价格的依据。期末转售价格应根据估价对象的预测价格变化趋势或类似房地产价格变化趋势,结合估价对象使用寿命的变化来确定。在资本化率难以准确确定的情况下,应谨慎采用直接资本化方法,取得期末转售价格。

  二、设立住宅估价。

  (1)考虑到居住权的影响,可采用以下两的影响。

  1.基于目前未建立居住权下的价值调整思路。

  设立住宅价格=假设未设立住宅价格-客观年净收益损失折现值之和。

  确定居住权剩余期内客观年净收入损失,还应考虑居住权年有偿使用金额和住宅使用中相关费用的负担。

  2.根据房地产价值折现的思路,在居住期届满。

  设立居住权住房价格=居住权剩余期限内约定居住权年有偿使用净收入折现值之和+居住权期限届满时房地产价值折现值。

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