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房地产评估方法的选择和评估结果的确定

来源:估价师捷聘网 时间:2022-05-20 作者:估价师捷聘网 浏览量:

  房地产评估方法的选择和评估结果的确定,是评估实践的关键环节,也是房地产评估报告的核心内容。除遵守《资产评估法》和《房地产评估规范》外,还应遵守本评估技术指南。

  1、选择估价方法。

  (1)选择估价方法的原则。

  理论上,适用于当地房地产市场状况等客观条件,可采用的估价方法是应选择的方法,不得任意选择。

  从估价实践来看:在房地产估价机构中,称职、勤奋、负责任的注册房地产估价师可以采用的方法选择的方法,不得任意选择。

  估价方法的选择不取决于某一房地产估价机构或注册房地产估价师的实际数据、技术水平和执业能力。

  (2)有下列情形之一的,可选择一种估价方法:

  1.偏远乡镇房地产市场发展不完善,工矿区房地产估价;

  2.房地产市场特殊用途或狭窄的房地产估价;

  3.建筑保险估价;

  4.房地产附着物估价;

  5.房地产损害赔偿估价;

  6.经省级以上房地产估价专家委员会认定,可选择一种估价方法。

  选择市场提取方法。在计算某类房地产资本化率时,应选择在位置、类型、净收益流模式等方面具有良好可比性,数量不少于三个可比例,利用一年末净收益与市场价值的比例,然后根据每个可比例与该类房地产的相似性和净收益、市场价值数据的可信度,采用算术平均法综合确定该类房地产的资本化率。

  同时,应注意土地使用期届满时是否允许续期的相关规定,以及对交易价格的影响;如果交易价格包括收益期结束时,建筑物或剩余土地使用权的价值,则资本化率包括收益期结束时,建筑物或剩余土地使用权的价值因素。

  当可比实例的剩余收益期与某类房地产有很大差异时,应调整实例资本化率的收益期因素。方法是在相同条件下调整剩余收益期和资本化率对照表,或将实例价格调整为相同剩余收益期的价值。

  评估机构应根据市场数据分析确定不同的位置、类型和净收益流模式下的房地产资本化率,逐步建立资本化率数据库,提高直接资本化法的应用效率和使用效果。

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