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房地产交易环节中价格形成过程并未真正取决于竞争

来源:估价师捷聘网 时间:2021-08-06 作者:估价师捷聘网 浏览量:

    中国房地产市场是一个新兴的市场。与国际发达成熟的市场相比,它具有以下特点:

    1.产业整体的市场化程度还很低。

    在发达国家,整个房地产业运行的所有交易环节都已经充分市场化了。供求关系以及其他一些因素(例如原材料价格、通货膨胀、国际汇率等)的变化在上游环节就可以被有效竞争消化掉一部分,不必全部集中到房价一个环节释放。

    目前,我国房地产业虽然已经具备一定规模,但房地产业运行的各个环节,市场化程度还很低。例如,土地“招、拍、挂”政策刚刚实行不久,目前进入市场的土地价格实际上并不是市场竞争形成的真实价格。

    房地产金融还远不发达,一方面进入房地产业的资金相当大比重是银行资金,利用债市、股市、房地产基金等市场化渠道的直接融资迄今没有形成;另一方面,银行资金也几乎没有针对房地产业和房地产市场风险特点的市场化品种。

    房地产交易环节中价格形成过程并未真正取决于竞争,几乎全部取决于短期性因素,例如土地供给政策、利率、炒作性资金规模、拆迁量等。

    2.普通居民正在从“无产”走向“有产”。

    发达国家的住房在历史上就几乎全部是私有制的。由此而来,在社会居民的私人资产中,金融资产与不动产的组合关系已经趋于相对稳定。只在发生明显的宏观失衡,例如通胀或通缩时,这个比例才会有一定变化。

    从改革进程上看,我国城镇正处于从“住房公有”制度向“住房私有”转变的过程中。从社会发展水平上看,城镇居民中的主体正处在从“无产”走向“有产”,从拥有少量金融资产走向拥有不动产的过程中。

    实际上,当前房地产需求中真正能够推高房价的,除少量投机资金外,主要是大量渴望拥有自己“产权房”的城镇中等收入者阶层,而不是低收入和特困居民群体。

    目前社会中“居者有其屋”的舆论,实际上是把“人人有房子住”和“人人有属于自己的房子”两方面要求混淆在一起了。

    3.大量农村人口向城镇转移。

    发达国家“发达”的标志之一,就是城乡人口的分布比例已经基本稳定。住在城里的人不会因经济进一步发展而增多,农村人口也不会因为房价的涨落而向城市迁徙。

    我国的情况正好相反。未来20年左右的周期内,数亿农村居民要通过向城镇集中才能有更多机会分享国民经济发展的好处。农村人口向城镇转移是一个不可避免,并且不可后推的历史进程。从1980年到2004年,中国城镇居民人口增长了167%。未来20年左右周期内哪怕只有此一半的增长速度,我国城镇居民也将再增3亿人。

    由此产生的需求可能给房地产市场带来的压力,将比目前的投机资金强大得多。一个基本估计是,这样一个农村人口的转移过程,决不会被房价“吓住”而退回农村去。首先必定要形成对低档房租赁市场的需求。

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