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专业房地产估价人员运用科学的估价方法对房产做出合理评估

来源:估价师捷聘网 时间:2021-07-23 作者:估价师捷聘网 浏览量:

    在市场经济活动中,价格及其形成机制确实很重要。在计划经济时期,由于价格形成机制严重扭曲,产品价格高低无法反映供求状况,人们无法根据产品价格决定生产什么,无法生产什么。

    因此,生产的积极性不高,生产的效率也难以改进。在市场经济条件下,人们从事各种经济活动,所对应的标的物一般要求有明确的价格。从经济理论上来说,价格应该是由供求双方决定的,并不需要专业人员提供估价服务,只有当一种资产同时具有独一无二和价值量大两大特性时,才真正需要专业人员提供估价服务。

    这是因为,一种商品或资产如果不具有独一无二的特性,相同的很多,价格普遍存在或者常人依照通常方法容易确定,就不需要专业估价。例如彩电、冰箱、洗衣机、空调等家用电器,现实生活中就没有被要求估价的。

    一种商品或资产虽然具有独一无二的特性,但是价值量不大,请人估价的花费与资产本身的价值相比较高,甚至高过资产本身的价值,就不值得请人估价。例如,一件翡翠手镯,基本上也不会被要求估价。因此,真正需要专业估价的,主要是房地产、古董、名家艺术品,珠宝玉石、矿业权,以及某些无形资产和企业整体资产。

    具体就房地产来说,房地产除了具有不可移动和独一无二的两大特性外,还因为其位置的固定性、认识房地产的复杂性以及房地产市场信息的不对称,使得房地产的价格存在很大的差异,因此,一般人在涉及房地产价格的经济活动中,对价格到底是多少,往往不能达成一致意见,从而阻碍了有关经济活动的进行。

    克服这一障碍的有效方法就是,专业房地产估价人员运用科学的估价方法,根据市场信息,对房地产价值做出客观合理的评估。

    房地产评估是评估业中的主流,这是因为:

    首先,房地产价值量巨大,在社会财富中占有较大比例。据不完全统计,在美国,房地产价值占社会总财富的60%多,在我国,房地产占社会总财富的比例也在不断上升。一个需要估价的房地产项目,例如一座综合大楼,下面是商场,上面是写字楼,其价值就可以高到几十亿人民币;对于一套普通的住宅,其价值也可能达几十万人民币。

    其次,在很多经济活动中,房地产估价是不可缺少的。政府出让一宗土地,需要对出让的土地使用权进行估价,为确定招标标的、拍卖保留价或挂牌底价等提供参考依据。

    买卖一套房地产,特别是二手房的买卖,交易双方往往对房地产价格难以达成一致意见,需要专业的房地产估价为交易双方提供参考。在房地产抵押、房地产保险、房地产税收中,房地产估价也显得尤为重要。债权人一般会要求债务人提供债权人信任的估价机构的估价报告,以作为放款限额的参考依据。

    在确定保险金额和保险事故发生后所遭受的损失,也需要估价报告提供相应的参考依据。政府在征收有关房地产税收时,为防止偷漏税和课税的不公平,需要对作为税基的房地产价值进行评估。

    在房地产征收和征用中,为了确定合理的补偿标准,更离不开房地产专业评估。另外,房地产损害赔偿,房地产纠纷调处和司法鉴定等经济行为中,也需要房地产价值评估。


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