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房地产抵押估价:防范金融风险的一个有效屏障

来源:估价师捷聘网 时间:2021-06-19 作者:估价师捷聘网 浏览量:

    从房地产投资的惯例来看,房地产投资者很少完全投入资本(权益资金)。因此,在房地产业发展过程中,金融支持不可或缺,房地产抵押贷款是房地产金融的主要形式之一。

    《城市房地产管理法》第四十六条规定:“房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押房地产拍卖所得价款优先受偿。”作为抵押物的房地产必须具备以下条件:

    一是,抵押房地产必须是合法的,当债务到期不能清偿时能够依法处置。

    二是,抵押房地产依法处置后的价值应当不小于贷款的本息之和。要实现上述要求,就必须在房地产抵押贷款前,对拟抵押房地产权属的合法性进行调查,房地产抵押行为的合法性进行审查,对抵押房地产价值进行中立、科学、客观的估价,只有这样才能有效保证房地产金融的顺利运行,有效防范房地产金融的风险。

    一、通过房地产抵押估价可以真实披露抵押房地产的权属状况,防范抵押房地产权属存在瑕疵带来的处置分险。拟抵押房地产是否合法抵押可以通过房地产估价师估价活动,进行专业调查披露。依据《城市房地产抵押管理办法》(建设部令98号)规定,以下房地产不得设定抵押权:

    (1)权属有争议的房地产。

    (2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。

    (3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他房地产。

    (4)已依法公告列入拆迁范围的房地产。

    (5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。

    (6)依法不得抵押的其他房地产。由于涉及各方关系比较复杂,非专业人员难以胜任抵押房地产权属合法性的调查,必须由具有深厚理论功底和丰富实践经验的房地产估价师才能胜任。

    二、通过房地产抵押估价可以调查房地产抵押行为的合法性,防范房地产抵押行为不规带来的操作风险。《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》(建设部令98号)等法律、法规,对房地产抵押行为做出了很多具体的规定和要求,其中包括:房屋和房屋占用范围的土地必须同时抵押、国有企业和事业单位的房地产抵押必须符合国有资产管理的有关规定、集体所有制企业的房地产抵押,必须经集体企业职工代表大会通过并报上级主管机关备案、共有房地产的抵押必须征得共有人的书面同意、预购商品房的抵押必须符合商品房预售条件等等。

    这些条件也是相当复杂,离不开专业房地产估价师细致的工作。房地产抵押行为是否符合相关法律法规,需要由房地产估价师进行调查认定。


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