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房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估

来源:估价师捷聘网 时间:2021-06-11 作者:估价师捷聘网 浏览量:

    随着我国城市房屋征收的广度、深度和复杂性的增加,特别是非居住房屋征收过程中生产型企业停产损失补偿常常成为征收双方争议的焦点。评价机构作为独立的第三者,以公正客观的原则为房屋征收双方提供合理的补偿。

    目前,本市企业房屋征收中的停产停业损失补偿依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十五条执行:

    “因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。

    被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的,应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿。”

    《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》第四十七条相应规定:“因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的,且被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10% 的,估价机构应当根据被征收人、公有房屋承租人向房屋征收部门提供的房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料,评估停产停业损失,相关办法另行制定。”(但至今“相关办法”仍未出台)。

    因此目前采用的两种补偿方式:

    1、按房地产市场评估价的10%进行补偿。

    这种模式操作简便,也不需专门评估,但由于被补偿企业大多为非生产型企业或已处于关停状态,企业基本上不产生停产停业损失,或者数额很小,根本达不到房地产价值的10%,给了就是多给的,不拿白不拿。而对大多数生产型企业而言,房地产价值的10%却远远不够弥补企业实际产生的损失,这种模式也就不被接受。

    2、按停产停业损失的评估结果进行补偿。

    当被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10% 的,评估机构应当根据企业实际损失进行评估。但在评估中由于《实施细则》和《技术规范》中都限定了“前三年平均效益”的前提条件,使得评估思路只能局限在“企业平均效益”结合“停产停业期限”的框架下,而大多数被征收企业对此并不认同,主要原因是:

    ⑴处于正常生产状态的企业,由于受房屋征收而影响到企业生产履约而造成可能包括因加班、备货等造成人工成本、仓储成本、资金成本的额外支出,而这些并不能以三年平均利润补偿来解决。

    ⑵财务报表或纳税情况,并不能真实反映企业盈利状况,例如关联企业之间的利润转移等。

    ⑶因新的建设项目需要企业在短期内搬离原址的,在移地重建后开始生产至恢复正常生产的一段时间内应给予重启生产损失补偿。


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