本文以某住宅项目评估为例，通过分析各价格影响因素与估价对象价格形成之间的关系，建立多元线性回归价格模型，得出房地产评估价值，为多元回归分析法在房地产估价中的应用进行了初步尝试，以期为拓展评估方法抛砖引玉。

    在日常的评估工作中常常会遇到一些特殊类型的房地产项目，比如看似较为简单的单套住宅评估中时常会出现景观房、顶层复式送阁楼、底层带地下室、带天井、露台等的房地产，它们与同一小区中的多数房屋相比有明显的特征，在价格上也存在差异，但由于本身数量较少，加之挂牌及交易量也不足等原因，估价师目前能够收集到的交易登记价格常常无法体现这种不同。多数情况下此类因素对房地产价值的影响程度，需要依靠估价师的经验来确定，缺乏定量的取值依据，有时难以自圆其说。

    1.项目简介。

    估价对象位于上海新天地板块内某住宅小区内，项目由三幢高层、两幢多层及商业配套房屋组成。项目东北角为太平桥公园，前排高层可远眺太平湖。估价对象位于西侧多层住宅楼内，总高6层，其中1-2层商场；3、4层为大平层、5、6层为复式。估价对象位于多层的3楼，建筑面积364.21平方米，西南侧为大面积露台。

    2.项目评估的难点。

    估价对象为住宅房地产，应选比较法进行评估，但估价对象项目在案例选取中存在以下问题：

    ①近期无成交登记信息：估价对象所在项目中大平层房源仅18套，而带大面积露台则仅10套。自2011年一手销售后再无交易登记，缺乏估价可用的成交案例。

    ②缺乏中介挂牌信息：根据估价师实地查勘调查，该小区中几年前曾有一套大平层挂牌，但无后续相关信息。

    ③缺乏类似房地产交易：估价对象所在的新天地板块2005年以后的次新房基本都为一层两户到三户的高层户型，估价对象的多层大平层房型缺，与估价对象接近户型则为高层顶层复式，但是目前也鲜有挂牌信息，缺乏价格参考。

    3.关于评估技术思路的考量。

    根据估价对象的用途选比较法进行评估是适宜的，但是基于上述原因，交易实例选取困难，缺乏相同类型的交易实例，若退而求其次选择高层住宅作为比较实例，则在比较因素的选取及幅度的调整上存在较大的不确定性，难以获得数据支撑。