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根据估价对象的用途选比较法进行评估是适宜的

来源:估价师捷聘网 时间:2021-06-04 作者:估价师捷聘网 浏览量:

    本文以某住宅项目评估为例,通过分析各价格影响因素与估价对象价格形成之间的关系,建立多元线性回归价格模型,得出房地产评估价值,为多元回归分析法在房地产估价中的应用进行了初步尝试,以期为拓展评估方法抛砖引玉。

    在日常的评估工作中常常会遇到一些特殊类型的房地产项目,比如看似较为简单的单套住宅评估中时常会出现景观房、顶层复式送阁楼、底层带地下室、带天井、露台等的房地产,它们与同一小区中的多数房屋相比有明显的特征,在价格上也存在差异,但由于本身数量较少,加之挂牌及交易量也不足等原因,估价师目前能够收集到的交易登记价格常常无法体现这种不同。多数情况下此类因素对房地产价值的影响程度,需要依靠估价师的经验来确定,缺乏定量的取值依据,有时难以自圆其说。

    1.项目简介。

    估价对象位于上海新天地板块内某住宅小区内,项目由三幢高层、两幢多层及商业配套房屋组成。项目东北角为太平桥公园,前排高层可远眺太平湖。估价对象位于西侧多层住宅楼内,总高6层,其中1-2层商场;3、4层为大平层、5、6层为复式。估价对象位于多层的3楼,建筑面积364.21平方米,西南侧为大面积露台。

    2.项目评估的难点。

    估价对象为住宅房地产,应选比较法进行评估,但估价对象项目在案例选取中存在以下问题:

    ①近期无成交登记信息:估价对象所在项目中大平层房源仅18套,而带大面积露台则仅10套。自2011年一手销售后再无交易登记,缺乏估价可用的成交案例。

    ②缺乏中介挂牌信息:根据估价师实地查勘调查,该小区中几年前曾有一套大平层挂牌,但无后续相关信息。

    ③缺乏类似房地产交易:估价对象所在的新天地板块2005年以后的次新房基本都为一层两户到三户的高层户型,估价对象的多层大平层房型缺,与估价对象接近户型则为高层顶层复式,但是目前也鲜有挂牌信息,缺乏价格参考。

    3.关于评估技术思路的考量。

    根据估价对象的用途选比较法进行评估是适宜的,但是基于上述原因,交易实例选取困难,缺乏相同类型的交易实例,若退而求其次选择高层住宅作为比较实例,则在比较因素的选取及幅度的调整上存在较大的不确定性,难以获得数据支撑。

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