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评估和补缴差价是现行法律规定的主要处置方式

来源:估价师捷聘网 时间:2022-07-19 作者:估价师捷聘网 浏览量:

    评估和补缴差价是现行法律规定的主要处置方式,主要依据有三:

    一、法律规定。对于协议出让的国有土地改变用途的处置方法,现行法律主要规定如下:一是《城市房地产管理法》第十七条:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地使用权的,必须经出让人、市、县人民政府城市规划行政主管部门同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,并相应调整土地使用权出让金。”二,《土地管理法》第五十六条规定:“确需改变土地建设用途的,经有关人民政府土地行政主管部门批准,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,应当经有关城市规划行政主管部门批准。”三,《土地管理法》第十二条规定:“依法变更土地所有权和用途的,应当办理土地变更登记手续。”

    在这些法律中,争议很大“变更“笔者认为,在我国现行的《合同法》、《民法通则》等法律法规中,“变更”是与“终止、解除、撤销、废止”等等,具有不同意义的法律术语;实施“招拍挂”和“重新签订土地使用权出让合同”前提是必须“终止”原出让合同,“解除”土地使用权转让与转让的关系;但《土地管理法》第十二条规定的“变更登记”却不是“终止”原确定的土地使用权转让与转让关系的含义应理解为有条件地改变原转让合同的部分内涵,签订转让合同变更协议,土地使用权转让与转让关系仍保持。

    二、司法解释和规章。首先,自2005年8月1日起施行的《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的解释》第五条规定:“受让人经出让人、市、县人民政府城市规划行政主管部门同意,变更土地使用权出让合同约定的土地使用。当事人要求按照同一用途的土地出让金标准调整土地出让金的,应当予以支持。”二是国土资源部21号令第十六条规定:“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者,需要将土地使用权出让合同约定的土地使用权变更为商业、旅游、娱乐、商品房等经营用途的,应当取得出让人、市、县人民政府城市规划部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,根据变更后的土地用途,以变更时的土地市场价格支付相应的土地使用权出让金,并依法办理土地使用权变更登记手续。”最高人民法院的司法解释和国土资源部的规定可以说是明确而具体的,以评估和补缴差价的方式处置土地转让协议。三是法律专家认同评估和补缴差价的处置方法。

    由中国社会科学院法学研究所研究员、博士生导演梁慧星主编的《中国民法典草案附理由》一书(2005年出版)第二编“物权”第十一章“基地使用权”第四百二十九条建议稿:“基地(主要是指有偿出让土地)使用权存续期间,经县级以上人民政府批准,可以变更土地登记用途;经土地所有人同意,可以变更土地约定用途。”本条所附理由如下:“《物权法》不仅要强调基地使用权人有使用土地的义务,还要在严格条件下允许基地使用的变更。”


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