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报酬率或资本化率是房地产估价活动的重要参数之一

来源:估价师捷聘网 时间:2022-04-28 作者:估价师捷聘网 浏览量:

  报酬率或资本化率是房地产估价活动的重要参数之一,对收益法的估价结果有很大的影响。在估价实践中,报酬率或资本化率过低、过高的现象一直存在,价值过程不规范,随机性大的问题往往使估价师感到困惑。

  根据目前的房地产市场情况,一般情况下,应采用累加法和市场提取法,来提取报酬率或资本化率。

  一,累加法

  以安全利率和风险调整值作为报酬率。安全利率选择中国人民银行同期公布的年定期存款利率,风险调整值为承担额外风险所需的补偿。

  提示:1。报酬率不得低于中国人民银行公布的同期五年存款年利率;有长期国债年利率的,不得低于房地产收益年相似年的年利率。

  2.风险调整值根据估价对象及其地区、行业、市场等风险,结合当时的货币政策;货币政策分为五个等级:紧缩、适度紧缩、稳定、适度稳定和宽松。应参考近年来稳定货币政策期间的利率。在短期紧缩和宽松货币政策时,应考虑风险调整值的范围,使报酬率相对稳定。货币政策是渐进的,首先要判断货币政策的趋势。

  3.从用途上看,风险调整值由低到高的顺序是工业、居住、办公、商业;从档次上看,风险调整值由低到高的顺序是:住宅(低档、中档、高档)、写字楼(C级、B级、A级)、商业(社区级、区级、市级)。

  二、市场提取法。

  选择不少于三个可比实例,利用其价格、净收益、收益期或持有期等数据,选择相应的收益法公式,以获得报酬率或资本化率。

  提示:1。报酬率方程一般不易解决方程,在没有计算软件的情况下,必须多次试算,并采用线性内插方法近似求取。

  2.当多个可比实例的报酬率综合为估价对象的报酬率时,应根据房地产的可比性和交易双方的预期心态,采用加权算术平均值作为估价对象的报酬率。如果认为没有区别,则权限相同。

  3.适当调整报酬率。当未来类似的收益性房地产收比实例交易相比,收益风险有下降趋势时,报酬率可以适当降低,反之亦然。

  4.如果报酬率低于同期中国人民银行公布的五年期存款年利率或类似收益年长期国债年利率,类似房地产租赁销售比例不平衡,房地产投机成分较大,除投资咨询估价报告外,不再选择市场提取法确定报酬率或资本化率。

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