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政府在土地的征收上面起着怎样的作用呢?

来源:估价师捷聘网 时间:2021-09-10 作者:估价师捷聘网 浏览量:

    对土地市场而言,中央政府与省级政府不直接参与土地市场活动,同土地市场没有直接的切身利益,只是土地市场的管理者。

    直接负责土地出让和出租的是城市政府和县(区)政府,但县政府比城市政府对土地市场的影响要小的多,因为多数县以管辖农村为主,城市建设和商品房建设用地规模很小,难以对全国房地产市场产生明显影响。

    区在地域上是城市的一部分,受市政府直接控制力度很强。因此,能够直接控制土地市场、对土地市场影响力较大的还是城市政府,它不仅是土地市场的管理者,也是垄断性控制土地一级市场的执行者和“中间商”。

    一方面,法律赋予政府垄断一级土地市场的权力,城市政府是具体行使垄断权的执行者。另一方面,在一级土地市场中,城市政府既是市场上端货源(土地)的垄断性(惟一)筹集(买入)者,又是市场下端商品(买入的土地)的垄断性供应(卖出)者,在土地市场上起着垄断性中间商的作用。

    在市场上端,政府凭借垄断性“征地权”征用农民集体所有的土地,或通过土地储备权收回城市中原土地使用者的国有土地,以获取在土地市场上可供出让的土地资源。在市场下端,政府又通过垄断性出让权将土地招拍挂给开发商。

    该体制所产生的问题人们已经有所认识,这些问题产生的根源是土地市场垄断性“中间商”巨大的利益驱动。一个简单的商业道理是,买入价越低、卖出价越高中间商的收益就越大。

    另一个简单的商业道理是,对于只赚不赔的中间商而言,买入卖出商品的量越大收益就越大。垄断性地位和稀缺的土地资源保证了上述两条能够轻而易举地实现。

    由此导致了:圈地运动屡禁不止,征地权被滥用,落实保护耕地政策效果大打折扣;超出城市发展需要,过度拆迁,导致资源浪费;压低征地和拆迁补偿费,造成社会矛盾。


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