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集体土地使用权的流转为法律所禁止是否已被打破?

来源:估价师捷聘网 时间:2021-09-04 作者:估价师捷聘网 浏览量:

    国土资源部发布了《关于依法管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》(以下简称《通知》)。其中,集体非农建设用地使用权流转试验特别受到关注。因为在现在的土地管理法律框架下,集体土地使用权的流转为法律所禁止。这次国土部要求进行集体非农建设用地使用权流转试点,是否意味着政策坚冰已被打破?

    法律禁锢:

    我国《土地管理法》明确规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设;但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”可见,集体土地使用权的流转是与目前我国土地基本法精神相违背的。

    但据业内人士透露,一些地方特别是在经济发达地区和城乡结合部地带,农民集体已经有一定数量的集体土地使用权进入了地下土地产权交易市场,通过联营、股份制、出售、出租等各种形式变相转让土地使用权,而且处于自发、无序和愈演愈烈之势。

    据中国土地勘测规划院总工程师周建春介绍,由于我国近年来经济飞速增长,二、三产业的发展加快了我国的城市化进程,这些非农产业的发展都直接导致了目前巨大的非农建设用地需求。同时土地利用方式上比较利益差距大;征地补偿水平低;乡、村政府行政权力对集体土地产权限制过大等也是导致集体土地使用权出现非法流转的重要原因。他认为,农村集体非农建设用地流转是我国商品经济发展的必然要求,也是实现土地资产价值和合理配置土地资源的重要途径。

    解决目前农村集体非农建设用地面临的问题,改变集体非农建设用地非法、无序的流转现象,是我国面临的一个紧迫的法律课题。

    改革试点:

    近几年来,关于农村集体非农建设用地使用权流转合法化的呼声颇高。

    而广东省成了一个吃螃蟹者。2005年5月17日,广东省人民政府通过了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(以下简称《办法》)并自当年10月1日起实施。《办法》明确了集体土地使用权可以出让、出租、转让、转租和抵押,但规定通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于房地产开发和住宅建设。

    这次为适应建设新农村的需要,国土部要求进行非农建设用地使用权流转试点,也间接说明了广东的做法得到了认同。

    国土资源部相关负责人表示,目前国土资源部已经将农村集体土地突破性试点方案上报国务院。这一方案的实施有可能进一步修改《土地管理法》和《城市房地产管理法》的相应内容。试点工作是在积极地探索和积累经验,为下一步集体土地直接入市进行铺垫。


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