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在房地产价格上涨的背后,市场究竟发挥一种什么样的作用?

来源:估价师捷聘网 时间:2021-09-04 作者:估价师捷聘网 浏览量:

    近年来,中国房地产价格一路上涨,不仅成为全社会关注的焦点,也使房地产行业成为宏观调控的主要对象之一。然而,我们不应该忘记,在这里,我们所说的房地产价格一般指市场价格。

    那么,在房地产价格不断上涨的背后,市场究竟发挥一种什么样的作用?

    初看起来,市场上的价格由供需双方决定,只有供需双方的意愿达成一致,双方的成交才有可能。这种一致,就包括价格上的双方认可。也就是说,价格体现了供求双方真实的意愿,有其合理的一面。

    但是,我们不能够就价格论价格,就市场论市场。很多东西,包括哪些可以进入市场进行交易、用什么样的规则进行交易等问题,市场本身并不能解决。

    只有从这一角度来研究目前中国的房地产市场以及这一市场上的价格变化,我们才能看清当前房地产价格的本质。

    原来的中国,并不存在着完全意义上的房地产市场,因为那个时候,我们对土地实行的是批拨制度,没有土地市场;对于房屋,实行的是实物分配制度,也没有房产市场。

    这些制度改革以后,所有的价格交给了市场决定,这就使得一些原本不应该进入市场的东西进入了市场,一些市场无力决定其合理价格的东西,也要交给市场来决定,滥用了市场机制,市场当然也就不可能得出合理的价格。突出表现在如下几个方面。

    就房地产市场本身而言,也有相当多的地方需要改进。即便是如我们前面指出的那样,剥离了房地产市场原本不应当承担的功能以后,我们仍然要指出,当前的中国房地产市场,远不是一个成熟的市场。

    就中国的发展阶段尤其是就中国目前的住房问题解决的程度而论,除了解决正常的住房需求以外,房地产市场还无力承担更多的功能。而恰恰是在这样一个市场上,住房投机、投资之风一度盛行。

    在没有建立起相应的机制,包括“做空”机制的情况下,只有推高价格,这些投资与投机者,才有获利的可能。一方面不能阻止投资与投机者进入房地产市场,另一方面对于这些进入市场的投资与投机者又没有有效的约束机制,市场必然形成一种推高房价的强大力量,此其一。其二,市场信息的不对称,使得市场交易双方处在不对等的地位之上,市场也就失去了发现合理价格的功能。

    没有一个消费者能够确切地了解到房地产开发商的正常成本是多少、利润是多少,也不能够说清楚某处房产的具体销售进展情况。在这种信息不对称的情况下,再加上房产的天然垄断性,消费者只能被动地接受出售者给出的价格。

    这样产生的价格,不会是合理的价格;这样的市场,也不是一个健康的市场。因为,抬高价格以获取更大的利润,是每一个销售者的天性。

    其三,中国的房地产市场中,买卖双方力量不对称。有些消费者是因为强制拆迁等原因而被迫成为消费者,而更多的开发商因为有信贷资金撑着,也已失去了市场卖方的正常意义。

    这样,一方面是刚性的需求,不买就无房可住;另一方面是毫无压力可言的销售者,你爱买不买,反正我没有资金的压力。

    这种畸形的力量对比,自然会产生畸形的价格。也只有在这样的市场引导下,才会出现这样一个奇怪现象:在空置率不断上升的情况下,住房价格仍然节节攀升。


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